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宅建合格講座!法令上の制限|農地法「農地法の規制(許可制度)」を解くときのポイント

公開日: : 最終更新日:2016/09/17 お役立ち情報, 教えて仲井先生

皆さんこんにちは。仲井です。法令上の制限はこれで最終回です。今回は農地法です。得意な方も多いのではないでしょうか。農地法は、確実に1点とっていただきたい分野です。

教えて仲井先生!_olのコピー

目次

  • 農地法とは
  • 農地法3条の規制
  • 農地法4条の規制
  • 農地法5条の規制

農地法とは

1 農地法の目的

農地法は、「国内の農業生産の基盤である農地が現在および将来における国民のための限られた資源であり、かつ、地域における貴重な資源であることにかんがみ、耕作者自らによる農地の所有が果たしてきている重要な役割も踏まえつつ、農地を農地以外のものにすることを規制するとともに、農地を効率的に利用する耕作者による地域との調和に配慮した農地についての権利の取得を促進し、および農地の利用関係を調整し、ならびに農地の農業上の利用を確保するための措置を講ずることにより、耕作者の地位の安定と国内の農業生産の増大を図り、もって国民に対する食料の安定供給の確保に資すること」を目的とします。

簡単に言えば、国民の食生活を守るために、農地をつぶす(売ったり、貸したり、使い道を変えたり…)おそれのある行為を規制するのです。

2 農地・採草放牧地とは

「農地」とは、耕作の目的に供される土地をいい、「採草放牧地」とは、農地以外の土地で、主として耕作または養畜の事業のための採草または家畜の放牧の目的に供されるものをいいます。これらが農地法で守られるのです(農地だけでなく、採草放牧地も、国民の食生活に役立つため、農地法で守られています。ただ、保護の度合は、農地の方が高いです)。

なお、「宅地」や「山林」は、他の人に売ろうが、用途を変えようが、農地法の規制は受けません。

ただし、登記上「宅地」や「山林」となっていても、実際に農地・採草放牧地として使用していれば、「農地」「採草放牧地」として、農地法で規制を受けます。農地法の規制を免れるために、別の地目で登記することはできないということです。

農地法3条の規制

1 原則

「農地または採草放牧地について所有権を移転し、または地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権もしくはその他の使用および収益を目的とする権利を設定し、もしくは移転する」(=権利移動する)場合には、原則として、農業委員会の許可を受けなければなりません(農地法3条の規制)。

つまり、所有権が移転したり、使用収益権を設定・移転することによって、農地等を使う人が変わる場合、農地法3条の規制を受けます。農地等に抵当権を設定することは、使う人が変わらないので、許可を受ける必要はありません(抵当権は、抵当権設定者に占有を留めておく権利でしたね)。

農地法3条の規制は、用途は変わらず、農地が農地として、採草放牧地が採草放牧地として残りますので、用途が変わる4条規制や、使う人と用途が両方変わる5条規制よりも規制が緩やかです。

そこで、許可権者が、比較的単位の小さい「農業委員会」となっているのです。

ただし、たとえば、「甲さんの採草放牧地を、乙さんの農地に変える場合」や、「甲さんの農地を、乙さんの採草放牧地に変える場合」は、注意が必要です。

農地が増えるのはいいことなので、「甲さんの採草放牧地を、乙さんの農地に変える場合」は、5条とかではなく、比較的緩やかな3条規制を受けます。逆に、「甲さんの農地を、乙さんの採草放牧地に変える場合」は、農地が減り、使う人も用途も変わりますので、5条規制を受けます。

なお、上記の許可なく、所有権移転等の契約をした場合、その契約の効力は生じません。

2 例外

土地収用法による収用等の場合、国・都道府県が権利取得者の場合、民事調停法による農事調停の場合は、許可が不要です。また、遺産分割や相続の場合も、許可が不要です(ただし、遅滞なく、農業委員会へ届出をしなければなりません)。家の問題には法律は干渉しないということですね。

農地法3条の規制の概要は以上の通りです。3条の規制の問題で、「都道府県知事」という言葉が出てきたら、「ちょっとおかしいぞ」と思ってください。

農地法4条の規制

1 原則

農地を農地以外のものにする者は、原則として、都道府県知事(農地または採草放牧地の農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に関する施策の実施状況を考慮して農林水産大臣が指定する市町村の区域内にあっては、その指定市町村の長)の許可を受けなければなりません(農地法4条の規制)。

つまり、農地を別の用途(採草放牧地や宅地等)に転用する場合、農地法4条の規制を受けます。

採草放牧地には、農地法4条の規制がない(採草放牧地以外に転用しても許可不要)ので注意しましょう。ただし、採草放牧地を使う人が変わる場合は、3条や5条の規制があります。

なお、許可等がなく、農地を転用した場合、工事の停止・原状回復命令を受けることがあります。

2 例外

土地収用法による転用の場合、国・都道府県等(都道府県知事と指定市町村の長)が、道路・農業用の用排水施設等の地域振興上・農業振興上の必要性が高いと認められる施設の用に供するために転用する場合(逆にこれにあたらない場合、許可が必要)、2アール未満の農地を農業用施設に転用する場合は、許可が不要です。

2アール未満の農地を農業用施設に転用する場合の例外は、5条規制にはありませんのでご注意ください。

また、市街化を優先的に図るべき市街化区域では、農地の転用に許可が不要です(ただし、あらかじめ農業委員会へ届出をしなければなりません)。

農地法3条(農地を農地として権利移動、採草放牧地を採草放牧地として権利移動、採草放牧地を農地に転用する目的で権利移動)には、このような市街化区域の特例はありませんので、注意してください。

農地法5条の規制

1 原則

農地を農地以外のものにするため、または、採草放牧地を農地・採草放牧地以外のもの(宅地等)にするため、これらの土地について権利移動する場合、すなわち、使う人も使い道も両方変わる場合には、原則として、都道府県知事等(都道府県知事と指定市町村の長)の許可を受けなければなりません(農地法5条の規制)。

なお、許可等がなく、農地等を転用目的で権利移動した場合、その契約の効力は生じませんし、工事の停止・原状回復命令を受けることもあります。

2 例外

土地収用法による収用等の場合、国・都道府県等(都道府県知事と指定市町村の長)が、道路・農業用の用排水施設等の地域振興上・農業振興上の必要性が高いと認められる施設の用に供するために取得する場合は、許可が不要です。

また、市街化を優先的に図るべき市街化区域では、4条規制の場合と同様、許可が不要です(ただし、あらかじめ農業委員会へ届出をしなければなりません)。

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いかがでしたでしょうか。農地法では、「一時的な転用」や、「農業者が自宅を建てる」というヒッカケが登場することがあります。たとえ一時的な転用でも、農業者の自宅でも、許可が必要なので、この機会に注意しておきましょう(なお、都市計画法の、開発許可が不要な農林漁業用建築物には、農業者の住宅が含まれます)。

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仲井悟史

仲井悟史

東京東支店:仲井 悟史(なかい さとし)
東京イーストエリアの数多くのマンション管理担当者を経験し、入社丸8年になる。入社までは、東京大学卒業後、資格試験予備校で長年にわたり講師として教壇に立った。その経験を活かし、現在、社内講師も務めている。息子達と野球をしたり観たりすることが最大の楽しみ。

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